In einer Eigentümergemeinschaft sind Erneuerungsfonds und laufende Kosten nicht dasselbe. Diese Unterscheidung zu verstehen erspart viel Verwirrung in den Konten — und eine Regel überrascht besonders häufig beim Verkauf.
Woher die Pflicht kommt
Der Erneuerungsfonds wurde durch das Gesetz vom 30. Juni 2022 eingeführt, das dem Gesetz vom 16. Mai 1975 einen Artikel 11bis hinzugefügt hat. Er gilt seit dem 1. August 2023 — 2023 ist also das Datum des Inkrafttretens, nicht das des Gesetzes.
Der Grundsatz passt in einen Satz: die Eigentümer bilden einen Erneuerungsfonds, um die Kosten der von der Generalversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen, und dieser Fonds wird durch einen verpflichtenden Jahresbeitrag gespeist.
Verpflichtend, unabhängig von der Größe
Der Fonds gilt für alle Eigentümergemeinschaften, die dem Gesetz von 1975 unterliegen, unabhängig von ihrer Größe: eine Gemeinschaft mit wenigen Einheiten unterliegt ihm ebenso wie eine große Wohnanlage. Das Gesetz behält ihn nicht Wohngebäuden vor — gemischt genutzte Gebäude folgen denselben Regeln, und alle Einheiten sind betroffen, einschließlich Keller und Stellplätze.
Wie viel, und darf man mehr einzahlen
Der Mindestbeitrag ergibt sich aus einer dem Gesetz beigefügten Tabelle, ausgedrückt je Quadratmeter Energiebezugsfläche und gestaffelt nach der Dämmklasse des Gebäudes. Die Generalversammlung kann mit einfacher Mehrheit beschließen, mehr als diesen Mindestbetrag einzuzahlen.
Die Regel, die beim Verkauf überrascht
Die in den Erneuerungsfonds eingezahlten Beiträge sind den Einheiten zugeordnet und der Gemeinschaft endgültig zugefallen. Mit anderen Worten: ein Eigentümer, der seine Einheit verkauft, bekommt sie nicht erstattet — sie verbleiben im Fonds und kommen der Einheit, also dem Käufer, zugute. Das ist wohl die nützlichste Information vor einem Verkauf und zugleich diejenige, die am häufigsten zu spät entdeckt wird.
Getrennt von den laufenden Kosten
Laufende Kosten und Erneuerungsfonds bleiben getrennt: die Beiträge zum Fonds sind den von der Versammlung beschlossenen Arbeiten gewidmet, während die Vorauszahlungen auf die Kosten den laufenden Betrieb des Gebäudes decken. Zwei verschiedene Positionen mit zwei verschiedenen Zwecken.
Sein Platz im luxemburgischen Rahmen
Der Erneuerungsfonds gehört zu den Regeln der Eigentümergemeinschaft, neben den Mehrheiten des Gesetzes vom 16. Mai 1975, den Einladungsfristen zur Generalversammlung und der getrennten Buchführung, die der Verwalter für die Gemeinschaft führt.
Wo die Regeln zu finden sind
Artikel 11bis steht im Gesetz vom 16. Mai 1975 (konsolidierte Fassung, legilux.public.lu), eingeführt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022. Eine eigene amtliche FAQ ist auf logement.public.lu veröffentlicht.