Eng kleng Kopropriétéit ass net verflicht, hir Gestioun engem beruffleche Syndic unzevertrauen. Ënner bestëmmte Konditioune kann ee vun de Kopropriétairen als Syndic designéiert ginn an d'Gestioun vum Immeuble selwer iwwerhuelen.
Dës Méiglechkeet hieft awer keng vun de Flichte vun der Kopropriétéit op. De net-berufflesche Syndic muss vun der Generalversammlung designéiert ginn, eng getrennt Comptabilitéit féieren, d'Versammlungen organiséieren, d'Archiven opbewahren an déiselwecht Funktiounsreegele wéi e beruffleche Syndic uwenden.
Wéi eng kleng Kopropriétéit kann vun engem Kopropriétaire verwalt ginn ?
D'Reegel gëtt dacks mam Ausdrock « vun 2 bis 9 Loten » zesummegefaasst. Dës Formel ass ongenau. D'Dispens vun der Etablissementserlaabnis betrëfft Immeubelen, déi héchstens néng Wunnengsloten ëmfaassen, virausgesat datt op d'mannst ee vun dëse Loten dem proposéierte Syndic gehéiert.
D'Schwell bezitt sech also op d'Wunnengsloten an net op d'Gesamtzuel vun de Loten, déi am beschreiwenden Deelungszoustand opgezielt sinn. Well de Critère ausdrécklech d'Loten « fir Wunngebrauch » viséiert, gëtt e Keller oder eng Parkplaz — déi dësen Notze net huet — net matgezielt ; nëmme Loten fir gemëschten oder beruffleche Gebrauch kéinten eng Bewäertung Fall fir Fall erfuerderen.
De Syndic muss ausserdeem selwer Proprietär vun engem Lot am Immeuble sinn. Eng extern Drëttpersoun, och wann si sech bereet erkläert, benevol anzegräifen, fällt net ënner dës Dispens.
Wéi gëtt de net-beruffleche Syndic designéiert ?
De Kopropriétaire, deen dës Funktioun unhëlt, gëtt net duerch eng einfach Ofmaache tëscht Noperen zum Syndic. Wéi all Syndic muss en vun der Generalversammlung mat der Majoritéit vun de Stëmme vun alle Kopropriétairen designéiert ginn. Säi Mandat dierf dräi Joer net iwwerschreiden. En kann duerno duerch eng nei Decisioun vun der Versammlung erneiert ginn.
D'Tatsaach, dës Aktivitéit net berufflech auszeüben, reduzéiert also weder d'Roll vun der Generalversammlung nach d'Verantwortung, déi mam Mandat verbonnen ass.
Muss ee Comptabel sinn, fir dës Funktioun auszeüben ?
Et gëtt keen Diplom an der Comptabilitéit gefrot. D'comptabel Flichte bleiwen awer déiselwecht. De Syndic féiert fir de Syndikat vun de Kopropriétairen eng Comptabilitéit, déi vu sengem perséinleche Verméigen getrennt ass. Dës Comptabilitéit muss d'Situatioun vun all Kopropriétaire erkenne loossen.
D'Fonge vun der Kopropriétéit mussen och op engem Kont verwalt ginn, deen am Numm vum Syndikat opgemaach gëtt. D'Sommen, déi fir den Immeuble agezu ginn, dierfen ni mat der perséinlecher Suen vum Syndic vermëscht ginn.
D'Verdeelung vun de Charge geschitt no den applizéierbaren Undeeler an, wann et virgesinn ass, no de Konsumen, déi individuell gemooss ginn. D'Schwieregkeet läit also net onbedéngt an komplexe Berechnungen, mä an der Regelméissegkeet vun den Écritures, der Opbewahrung vun de Justificatiffen an der Fäegkeet, d'Konten z'erklären.
Wéi eng Aufgabe muss een tatsächlech assuréieren ?
Eng Kopropriétéit selwer ze verwalten heescht notamment, d'Konten ze féieren, de Budget virzebereeden, d'Provisiounen unzefroen, d'Generalversammlung anzeberuffen, d'Decisiounen virzebereeden, d'Protokoller ze schreiwen, d'Kontrakter ze verfollegen an d'Archiven opzebewahren. Dës Archive gehéieren dem Syndikat vun de Kopropriétairen an net der Persoun, déi d'Funktioun vum Syndic ausüübt.
De Syndic muss ausserdeem d'Aarbechten, d'Virfäll, d'Bezuelungen, déi eventuell Impayéen an d'Decisiounen, déi vun der Versammlung geholl goufen, verfollegen. Och an engem klengen Immeuble mussen dës Aufgabe dokumentéiert ginn, fir datt d'Gestioun vun enger anerer Persoun ka verstane an iwwerholl ginn.
Mussen déi kleng Kopropriétéite e Fonds de travaux bilden ?
Jo. De Fonds de travaux ass obligatoresch fir d'Kopropriétéiten, déi dem Gesetz vum 16. Mee 1975 ënnerleien, egal wéi grouss se sinn. E betrëfft net nëmmen déi grouss Immeublen an och net nëmmen déi Gebaier, déi ganz residentiell sinn. Déi gemëschten Immeuble sinn och betraff, souwéi d'Gesamtheet vun de Loten, dorënner d'Kellere an d'Parkplazen. D'Sommen, déi an de Fonds de travaux gezuelt ginn, mussen ënnerscheed vun de Provisioune bleiwen, déi fir déi lafend Charge geduecht sinn.
Ier ee sech lancéiert
Déi net-berufflech Gestioun kann zu enger einfacher Kopropriétéit passen, an där d'Kopropriétaire kooperéieren an an där ee vun hinnen sech bereet erkläert, Zäit fir d'Gestioun opzewenden. Si gëtt méi delikat, wann d'Konten al oder onvollstänneg sinn, wann bedeitend Aarbechte virgesi sinn, wann Impayéen existéieren oder wann d'Bezéiungen tëscht de Kopropriétaire konfliktuell sinn.
D'Fro ass also net nëmmen, ze wëssen, ob déi direkt Gestioun erlaabt ass. Et muss een och iwwerpréiwen, ob d'Kopropriétéit iwwer d'Zäit, d'Rigueur an d'Kontinuitéit verfüügt, déi néideg sinn, fir se richteg z'iwwerhuelen.
Wou d'Reegelen ze fannen sinn
D'Funktionéiere vun der Kopropriétéit an d'Designatioun vum Syndic ënnerleien dem geännerte Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Kopropriétéit vu bebaute Immeublen an dem groussherzogleche Reglement vum 13. Juni 1975, dat fir seng Ausféierung geholl gouf, déi notamment déi getrennt Comptabilitéit, de Kont, deen am Numm vum Syndikat opgemaach gëtt, an d'Archiven reegelen.
D'Dispens vun der Etablissementserlaabnis resultéiert aus dem geännerte Gesetz vum 2. September 2011, dat den Zougang zu de Beruffer vum Handwierker, Händler, Industriellen souwéi zu verschiddene fräie Beruffer reegelt ; seng Konditioune ginn um Guichet.lu presentéiert.
De Fonds de travaux ass duerch den Artikel 11bis vum Gesetz vum 16. Mee 1975 geregelt, agefouert duerch d'Gesetz vum 30. Juni 2022 ; säi Perimeter gëtt duerch d'FAQ vum Logementsministère präziséiert.