Eine Generalversammlung, die entgleist, entscheidet sich selten am selben Tag: Sie entscheidet sich mehrere Wochen zuvor, bei der Vorbereitung der Akte, der Einberufung und der Tagesordnung. Hier finden Sie die Vorbereitungsmethode, den gesetzlichen Zeitplan und die in Luxemburg geltenden Abstimmungsregeln, in der Reihenfolge, in der man ihnen begegnet.
Mindestens eine Versammlung pro Jahr
In jeder Miteigentümergemeinschaft muss mindestens einmal jährlich eine Generalversammlung abgehalten werden, und es ist der Syndic, der sie einberuft. Diese Pflicht ergibt sich aus der großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975, die zur Ausführung des Gesetzes vom 16. Mai 1975 erlassen wurde.
Beruft der Syndic nicht ein, stehen die Miteigentümer nicht schutzlos da: Die Einberufung erfolgt von Rechts wegen auf Antrag des Verwaltungsbeirats oder von Miteigentümern, die mindestens ein Viertel der Stimmen vertreten — eine Schwelle, die die Miteigentumsordnung senken kann. Und bleibt der Syndic mehr als acht Tage nach einer Inverzugsetzung untätig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen.
Frühere Beschlüsse aufgreifen
Bevor man eine neue Versammlung vorbereitet, liest man die letzten Protokolle erneut. Man ermittelt darin die bereits ausgeführten Beschlüsse, die noch laufenden und die gegenstandslos gewordenen, sodann die angeforderten Kostenvoranschläge oder Studien, die auslaufenden Mandate, die verschobenen Arbeiten und die Themen, die erneut vor die Versammlung müssen.
Die Konten abschließen und das Budget vorbereiten
Die Akte muss die Ausgaben des Geschäftsjahres, die noch zu zahlenden Rechnungen, die Vorschüsse und Mittelabrufe sowie die individuellen Salden verständlich machen. Sie stellt zudem etwaige Außenstände, die außerordentlichen Ausgaben, den Stand der zweckgebundenen Rücklagen und das für das folgende Geschäftsjahr vorgeschlagene Budget dar.
Verträge und Fälligkeiten erfassen
Stellen Sie für jeden wichtigen Vertrag den Dienstleister, den Gegenstand, die Kosten, die Laufzeit, die Fälligkeit, die Kündigungsbedingungen, die festgestellten Schwierigkeiten und den gegebenenfalls erwarteten Beschluss dar.
Die Arbeiten vorbereiten
Geben Sie für jedes Vorhaben möglichst genau das festgestellte Problem, die durchgeführten Studien oder Besichtigungen, den Umfang und die erhaltenen Kostenvoranschläge an. Vergleichen Sie sodann die Unterschiede zwischen den Angeboten, die Ausschlüsse, die Fristen und die Garantien. Geben Sie schließlich die Finanzierung, die vorgesehene Mehrheit, die Begleitung und das dem Syndic erteilte Mandat an.
Anträge zur Tagesordnung sammeln
Ein verwertbarer Antrag sollte das Thema, den gewünschten Beschluss, die nützlichen Dokumente, die etwaigen Kosten und die erwarteten Folgen angeben.
Der Zeitplan der Einberufung
Die Einberufung muss Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung sowie eine genaue Tagesordnung angeben. Mehrere Fristen greifen ineinander, und sie sind es, die den Miteigentümern die Kontrolle über den Inhalt der Sitzung geben:
- mindestens 15 Tage vor der Versammlung — Versand der Einberufung, außer bei Dringlichkeit oder einer längeren, von der Ordnung vorgesehenen Frist;
- 8 Tage — Frist für bestimmte neue Versammlungen, die nach dem Scheitern einer Abstimmung nach Artikel 16 einberufen werden, wenn die Tagesordnung identisch ist;
- innerhalb von 6 Tagen nach der Einberufung — ein oder mehrere Miteigentümer oder der Verwaltungsbeirat teilen die Fragen mit, deren Aufnahme in die Tagesordnung sie beantragen;
- mindestens 5 Tage vor der Versammlung — Mitteilung an die Mitglieder der Versammlung über den Stand dieser zusätzlichen Fragen.
Warum die Tagesordnung das eigentliche Dokument ist
Das Erfordernis einer genauen Tagesordnung ist keine stilistische Formalität. Sie ist es, die jeden Miteigentümer darüber informiert, worüber er abstimmen wird, und sie ist es, die den Mechanismus der oben genannten 6 und 5 Tage auslöst. Ein vage formulierter Punkt nimmt den Abwesenden die Möglichkeit, sich in Kenntnis der Sachlage vertreten zu lassen. Eine lange und ausdrückliche Tagesordnung ist besser als eine kurze, die in der Sitzung mündlich ergänzt wird.
Die Beschlüsse formulieren
Ein Beschluss muss so ausführbar sein, wie er beschlossen wird. Er gibt klar die Entscheidung, den Betrag, den Dienstleister, falls erforderlich, die Finanzierung und das Datum des Inkrafttretens an, ebenso das dem Syndic erteilte Mandat, die Grenzen dieses Mandats, die Verteilung und die beigefügten Dokumente.
Die Mehrheitsregelungen
Die Mehrheitsregelung hängt von der Art der Entscheidung ab. Das Gesetz vom 16. Mai 1975 unterscheidet vier davon:
| Regelung | Grundlage | Betroffene Entscheidungen |
|---|---|---|
| Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer | Art. 15 | Regelfall; neue Versammlung nach dem Scheitern einer Abstimmung nach Artikel 16 |
| Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer | Art. 16 | Vollmachtsübertragung; Genehmigung von Arbeiten, die die gemeinschaftlichen Teile betreffen; Bestellung und Abberufung des Syndics und des Verwaltungsbeirats (Art. 16 c)); Verbesserung oder Umgestaltung bestehender Anlagen; energetische Sanierung; technische Schächte; Erzeugung und Speicherung von Energie aus erneuerbaren Quellen — mangels dieser Mehrheit entscheidet eine neue Versammlung nach Artikel 15 |
| Mitglieder, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertreten | Art. 17 | Erwerb oder Veräußerung von Immobilien; Änderung oder Aufstellung der Ordnung; Umbau-, Erweiterungs- oder Verbesserungsarbeiten (außer Artikel 16, Punkte d bis g) |
| Einstimmigkeit | Art. 18 / 30 / 8 | Veräußerung gemeinschaftlicher Teile, die für die Zweckbestimmung des Gebäudes erforderlich sind; Aufstockung durch die Gemeinschaft; Änderung der Kostenverteilung außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fälle |
Die Unterscheidung ist in der Praxis entscheidend: Unter der Regelung des Artikels 16 kann eine hohe Abwesenheitsquote ausreichen, um eine Entscheidung zu blockieren, selbst ohne jeden geäußerten Widerspruch, da sich die Mehrheit auf alle Miteigentümer berechnet. Man sollte es vermeiden, allein die französischen Ausdrücke „majorité absolue" oder „double majorité" zu verwenden, ohne die entsprechende luxemburgische Regelung zu nennen.
Stimmenzahl und Stimmengleichheit
Jeder Miteigentümer verfügt über eine Stimmenzahl, die seinem Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen entspricht (Artikel 19). Ein Miteigentümer, der mehr als die Hälfte der Anteile hält, sieht seine Stimmen jedoch auf die Summe der Stimmen der übrigen Miteigentümer reduziert: Ein Mehrheitseigentümer kann daher nicht allein entscheiden.
In einem Gebäude, das in 600/400 Tausendstel aufgeteilt ist, wiegt der Mehrheitseigentümer also nur 400 Stimmen gegenüber 400 — die Regel gilt für alle Mehrheitsberechnungen, und ein Mehrheitseigentümer kann nicht allein entscheiden.
Bei Stimmengleichheit (Artikel 19-1) setzt sich die Entscheidung durch, für die die größte Zahl von Miteigentümern gestimmt hat. Ist auch die Zahl der Miteigentümer geteilt, wird unverzüglich zu einer zweiten Abstimmung geschritten; besteht die Gleichheit fort, kann das Bezirksgericht angerufen werden.
Die Anwesenheitsliste und die Vollmachten
Es wird eine Anwesenheitsliste geführt, die Namen und Wohnsitz jedes Miteigentümers und gegebenenfalls seines Bevollmächtigten sowie die Zahl der ihm zustehenden Stimmen angibt. Es ist das Dokument, das es im Nachhinein ermöglicht, eine Mehrheit neu zu berechnen. Prüfen Sie bei Eröffnung der Sitzung die anwesenden Personen, die Bevollmächtigten, die Vollmachten, die Einheiten, die Stimmen und etwaige Beschränkungen.
Das Protokoll
Das Protokoll macht aus der Sitzung eine Nachverfolgung. Es gibt den Wortlaut jeder Beratung und das Ergebnis jeder Abstimmung wieder und nennt dabei für jede die Namen der widersprechenden Miteigentümer, derjenigen, die nicht an der Abstimmung teilgenommen haben, und der sich Enthaltenden. Es hält ebenfalls die zur Ordnungsmäßigkeit beantragten Vorbehalte, die getroffenen Beschlüsse, die erteilten Mandate und ihre Daten des Inkrafttretens fest.
Nach der Versammlung: was die Abstimmung auslöst
Die jährliche Versammlung entscheidet insbesondere über die Konten, das Budget und die Arbeiten, unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen und Mehrheiten. Diese Abstimmungen werden zur Grundlage der Abrechnung des Geschäftsjahres.
Ein ordnungsgemäß gefasster Beschluss kann innerhalb von zwei Monaten ab seiner Zustellung gerichtlich angefochten werden (Artikel 34); nach Ablauf dieser Frist ist er auf dieser Grundlage nicht mehr anfechtbar. Die Sitzung ist also nicht bloß eine Zwischenetappe: Sie ist der Moment, in dem die Fragen gestellt werden und in dem sich die Nachverfolgung des Jahres entscheidet.
Das Wichtigste
In der Praxis besteht die Vorbereitung einer Versammlung aus wenigen Reflexen, die aufeinanderfolgen: von den früheren Beschlüssen ausgehen, die notwendigen Dokumente übermitteln, ausführbare Beschlüsse formulieren, die anwendbare Mehrheit vor der Abstimmung ermitteln und, sobald die Sitzung geschlossen ist, das Protokoll in ein echtes Instrument der Nachverfolgung überführen.
Quellen
Das Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken legt die Mehrheiten und die Anfechtungsfrist fest (Artikel 15 bis 19-1 und Artikel 34): data.legilux.public.lu. Die großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 regelt ihrerseits die Einberufung, die Fristen und die Anwesenheitsliste: data.legilux.public.lu.
Zuletzt geprüft: 2026-07-28.
Hinweis
Dieser Leitfaden stellt eine allgemeine Methode dar. Die anwendbaren Regeln hängen vom Thema, von der Miteigentumsordnung und von der Situation des Gebäudes ab. Im Zweifelsfall über eine Mehrheit oder eine Frist überprüfen Sie den anwendbaren Text oder lassen Sie sich begleiten.