Une assemblée générale qui dérape se joue rarement le jour même : elle se joue plusieurs semaines avant, dans la préparation du dossier, la convocation et l'ordre du jour. Voici la méthode de préparation, le calendrier légal et les règles de vote applicables au Luxembourg, dans l'ordre où on les rencontre.
Au moins une assemblée par an
Dans chaque syndicat de copropriétaires, une assemblée générale doit être tenue au moins une fois chaque année, et c'est le syndic qui la convoque. Cette obligation figure au règlement grand-ducal du 13 juin 1975, pris en exécution de la loi du 16 mai 1975.
Si le syndic ne convoque pas, les copropriétaires ne sont pas démunis : la convocation est de droit à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix — seuil que le règlement de copropriété peut abaisser. Et si le syndic reste inerte plus de huit jours après une mise en demeure, c'est le président du conseil syndical qui peut convoquer l'assemblée.
Reprendre les décisions antérieures
Avant de préparer une nouvelle assemblée, on relit les derniers procès-verbaux. On y repère les décisions déjà exécutées, celles qui sont encore en cours et celles devenues sans objet, puis les devis ou études demandés, les mandats arrivant à échéance, les travaux reportés et les sujets qui doivent revenir devant l'assemblée.
Arrêter les comptes et préparer le budget
Le dossier doit permettre de comprendre les dépenses de l'exercice, les factures restant à payer, les avances et appels de fonds et les soldes individuels. Il présente aussi les éventuels impayés, les dépenses exceptionnelles, la situation des fonds affectés et le budget proposé pour l'exercice suivant.
Recenser les contrats et échéances
Pour chaque contrat important, présentez le prestataire, l'objet, le coût, la durée, l'échéance, les conditions de résiliation, les difficultés constatées et la décision éventuellement attendue.
Préparer les travaux
Pour chaque projet, précisez autant que possible le problème constaté, les études ou visites réalisées, le périmètre et les devis reçus. Comparez ensuite les différences entre les offres, les exclusions, les délais et les garanties. Précisez enfin le financement, la majorité envisagée, le suivi et le mandat donné au syndic.
Recueillir les demandes d'ordre du jour
Une demande exploitable devrait préciser le sujet, la décision souhaitée, les documents utiles, le coût éventuel et les conséquences attendues.
Le calendrier de la convocation
La convocation doit mentionner la date, l'heure et le lieu de la réunion, ainsi qu'un ordre du jour précis. Plusieurs délais s'enchaînent, et ce sont eux qui donnent aux copropriétaires la main sur le contenu de la séance :
- 15 jours au moins avant la réunion : envoi de la convocation, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement ;
- 8 jours : délai applicable à certaines nouvelles assemblées convoquées après l'échec d'un vote de l'article 16 lorsque l'ordre du jour reste identique ;
- 6 jours après la convocation : notification, par les copropriétaires ou le conseil syndical, des questions à inscrire à l'ordre du jour ;
- 5 jours au moins avant la réunion : notification aux membres de l'état de ces questions complémentaires.
Pourquoi l'ordre du jour est le vrai document
L'exigence d'un ordre du jour précis n'est pas une formalité de style. C'est lui qui informe chaque copropriétaire de ce sur quoi il va se prononcer, et lui qui déclenche la mécanique des 6 et 5 jours ci-dessus. Un point rédigé vaguement prive les absents de la possibilité de se faire représenter en connaissance de cause. Mieux vaut un ordre du jour long et explicite qu'un ordre du jour court complété oralement en séance.
Rédiger les résolutions
Une résolution doit pouvoir être exécutée telle qu'elle est votée. Elle indique clairement la décision, le montant, le prestataire si nécessaire, le financement et la date d'effet, ainsi que le mandat donné au syndic, les limites de ce mandat, la répartition et les documents annexés.
Les régimes de majorité
Le régime de majorité dépend de la nature de la décision. La loi du 16 mai 1975 en distingue quatre :
| Régime | Fondement | Décisions concernées |
|---|---|---|
| Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés | art. 15 | droit commun ; seconde assemblée après l'échec d'un vote de l'article 16 |
| Majorité des voix de tous les copropriétaires | art. 16 | délégation de pouvoir ; autorisation de travaux affectant les parties communes ; désignation et révocation du syndic et du conseil syndical (art. 16 c)) ; amélioration ou transformation d'équipements existants ; rénovation énergétique ; gaines techniques ; production et stockage d'énergie de sources renouvelables — à défaut de cette majorité, seconde assemblée statuant selon l'article 15 |
| Membres représentant au moins les trois quarts des voix | art. 17 | acquisition ou disposition immobilière ; modification ou établissement du règlement ; travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration (hors article 16, points d à g) |
| Unanimité | art. 18 / 30 / 8 | aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble ; surélévation par le syndicat ; modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi |
La distinction est décisive en pratique : sous le régime de l'article 16, un fort taux d'absentéisme peut suffire à bloquer une décision, même sans aucune opposition exprimée, puisque la majorité se calcule sur tous les copropriétaires. On évitera d'employer les seules expressions françaises « majorité absolue » ou « double majorité » sans citer le régime luxembourgeois correspondant.
Nombre de voix et partage égal
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes (article 19). Toutefois, un copropriétaire détenant plus de la moitié des quotes-parts voit ses voix réduites à la somme des voix des autres copropriétaires : un copropriétaire majoritaire ne peut donc pas décider seul.
Dans un immeuble réparti 600/400 millièmes, le majoritaire ne pèse donc que 400 voix face à 400 — la règle s'applique à tous les calculs de majorité, et un copropriétaire majoritaire ne peut pas décider seul.
En cas de partage égal des voix (article 19-1), l'emporte la décision pour laquelle a voté le plus grand nombre de copropriétaires. Si le nombre de copropriétaires est lui aussi partagé, il est procédé immédiatement à un second vote ; si le partage persiste, le tribunal d'arrondissement peut être saisi.
La feuille de présence et les pouvoirs
Il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. C'est la pièce qui permet, après coup, de recalculer une majorité. À l'ouverture de la séance, vérifiez les personnes présentes, les mandataires, les pouvoirs, les lots, les voix et les limitations éventuelles.
Le procès-verbal
Le procès-verbal transforme la séance en suivi. Il reprend le texte de chaque délibération et le résultat de chaque vote, en indiquant pour chacun les noms des copropriétaires opposants, ceux qui n'ont pas pris part au vote et les abstentionnistes. Il consigne également les réserves demandées sur la régularité, les décisions prises, les mandats donnés et leurs dates d'effet.
Après l'assemblée : ce que le vote enclenche
L'assemblée annuelle statue notamment sur les comptes, le budget et les travaux, dans les conditions et les majorités prévues par la loi. Ces votes deviennent la base du décompte de charges de l'exercice.
Une décision régulièrement prise peut être contestée en justice dans un délai de deux mois à compter de sa notification (article 34) ; passé ce délai, elle n'est plus contestable sur ce fondement. La séance n'est donc pas un simple point d'étape : c'est le moment où les questions se posent et où le suivi de l'année se décide.
Points à retenir
En pratique, la préparation d'une assemblée tient en quelques réflexes qui s'enchaînent : partir des décisions antérieures, transmettre les documents nécessaires, rédiger des résolutions exécutables, identifier la majorité applicable avant le vote et, une fois la séance close, transformer le procès-verbal en véritable outil de suivi.
Sources
La loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe les majorités et le délai de contestation (articles 15 à 19-1 et article 34) : data.legilux.public.lu. Le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 encadre pour sa part la convocation, les délais et la feuille de présence : data.legilux.public.lu.
Dernière vérification : 2026-07-28.
Avertissement
Ce guide présente une méthode générale. Les règles applicables dépendent du sujet, du règlement de copropriété et de la situation de l'immeuble. En cas de doute sur une majorité ou un délai, vérifiez le texte applicable ou faites-vous accompagner.