Häufig gestellte Fragen

Gemäß dem Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Miteigentum an bebauten Grundstücken ist die Bestellung eines Hausverwalters obligatorisch, sobald ein Gebäude mindestens zwei verschiedene Miteigentümer hat. Der Verwalter wird von der Generalversammlung der Miteigentümer ernannt und sorgt für die laufende Verwaltung des Gebäudes, die Umsetzung der Versammlungsbeschlüsse und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft.

Der Wechsel des Syndics wird in der Generalversammlung beschlossen. Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass dieser Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird. Sowohl die Bestellung als auch die Abberufung des Syndics unterliegen der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, ob anwesend, vertreten oder abwesend (Artikel 16 c) des Gesetzes vom 16. Mai 1975). Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann eine neue Versammlung mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer entscheiden (Artikel 15). Das Mandat des Syndics darf drei Jahre nicht überschreiten, und seine Fortsetzung setzt einen förmlichen Beschluss der Versammlung voraus. Fehlt ein Syndic, regelt Artikel 22 die Einberufung einer Versammlung zu dessen Bestellung. Weitere Einzelheiten zum Verfahren finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden.

Die Honorare eines Hausverwalters variieren je nach Größe der Miteigentümerschaft, Anzahl der Einheiten und gewünschten Dienstleistungen; sie werden in der Regel pro Einheit und Monat berechnet. Die Grundleistungen umfassen die Verwaltung, die Buchhaltung, die Organisation der Generalversammlungen und die technische Betreuung. Der genaue Betrag hängt somit von der Konfiguration jeder Miteigentümerschaft und vom Umfang der übertragenen Aufgaben ab.

Die Generalversammlung ist das Beschlussorgan der Miteigentümerschaft. Sie vereint alle Miteigentümer mindestens einmal jährlich, in ordentlicher Versammlung, zur Genehmigung der Abrechnung, zur Abstimmung über den Haushaltsplan, zur Entscheidung über Arbeiten und zur Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters. Außerordentliche Versammlungen können für Entscheidungen einberufen werden, die nicht warten können. Jeder Miteigentümer verfügt über eine Stimmenzahl proportional zu seinen Miteigentumsanteilen.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rücklage, die von den Miteigentümern zur Finanzierung der Instandhaltung und Renovierung des Gebäudes gebildet wird. Sie ermöglicht es, größere Ausgaben — Dach, Fassade, Aufzug, Gemeinschaftsanlagen — ohne systematischen Rückgriff auf außerordentliche Sonderumlagen zu antizipieren. Der Beitrag wird in der Generalversammlung beschlossen und nach den Miteigentumsanteilen verteilt.

Miteigentümer haben das Recht, an den Generalversammlungen teilzunehmen, abzustimmen, die Buchhaltungsunterlagen einzusehen und ihre Privatbereiche frei zu nutzen. Sie haben die Pflicht, ihre Lasten zu zahlen, die Gemeinschaftsordnung einzuhalten, die Gemeinschaftsflächen nicht zu beschädigen und zur Instandhaltungsrücklage beizutragen. Das Gesetz vom 16. Mai 1975 regelt diese Rechte und Pflichten.

Der Hausverwalter sorgt für die administrative Verwaltung (Verträge, Versicherungen, Einberufungen zu den Versammlungen), die finanzielle Verwaltung (Budget, Buchhaltung, Lastenabrufe, Lieferantenzahlungen), die technische Verwaltung (Wartung, Reparaturen, Bauüberwachung) und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Er führt die in der Generalversammlung beschlossenen Entscheidungen aus und achtet auf die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung.

Die Wohngelder werden unter den Miteigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen verteilt. Sie decken laufende Ausgaben — Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Reinigung — und außerordentliche Ausgaben, wie Renovierungsarbeiten oder den Austausch von Ausrüstungen. Der Haushaltsplan wird jährlich in der Generalversammlung beschlossen.

Die Gemeinschaftsordnung ist ein vertragliches Dokument, das bei der Aufteilung des Gebäudes in Einheiten erstellt wird. Sie definiert die Privat- und Gemeinschaftsflächen, legt die Anteile jeder Einheit fest, stellt die Regeln für das Zusammenleben auf und bestimmt die Verteilung der Kosten. Beim Grundbuchamt veröffentlicht, ist sie für alle Miteigentümer bindend, einschließlich der nachfolgenden Käufer.

Laufende Wartungsarbeiten obliegen dem Verwalter. Größere Arbeiten — Fassadensanierung, Dacherneuerung, Anpassung an geltende Normen — müssen in der Generalversammlung beschlossen werden und erfordern, je nach Art, eine einfache oder qualifizierte Mehrheit. Der Verwalter legt die Kostenvoranschläge vor, die Miteigentümer entscheiden, dann überwacht der Verwalter die beschlossenen Arbeiten.

Das Gesetz vom 16. Mai 1975 begründet für sich allein keine allgemeine Pflicht, das Gebäude zu versichern. Eine solche Pflicht kann sich jedoch aus der Miteigentumsordnung, aus einem Beschluss der Generalversammlung oder aus anderen anwendbaren Regeln und Verträgen ergeben. Es ist daher zu prüfen, was die Ordnung Ihres Miteigentums und die bereits gefassten Beschlüsse vorsehen.

Petzerhiel stützt sich auf ein werkzeuggestütztes Vorgehen: Dokumentenorganisation, Nachverfolgung der Anfragen und Nachvollziehbarkeit der Eingriffe, damit jedes Miteigentum über eine klare und aktuelle Akte verfügt. Darüber hinaus trägt Petzerhiel zur Entwicklung von Synila bei, einer eigenständigen Softwarelösung, die sich in Entwicklung befindet und für die Immobilienverwaltung bestimmt ist. Diese Arbeiten stellen keinen bereits für die Miteigentümer geöffneten Dienst dar; ihre Bereitstellung wird zu gegebener Zeit näher erläutert.