Questions fréquentes

Conformément à la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d'un syndic est obligatoire dès qu'un immeuble comporte au moins deux copropriétaires distincts. Le syndic est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires ; il assure la gestion courante de l'immeuble, l'exécution des décisions de l'assemblée et la représentation du syndicat des copropriétaires.

Le changement de syndic se décide en assemblée générale. Tout copropriétaire peut demander l'inscription de ce point à l'ordre du jour. La désignation comme la révocation du syndic relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents (article 16 c) de la loi du 16 mai 1975). À défaut d'atteindre cette majorité, une nouvelle assemblée peut statuer à la majorité des présents ou représentés (article 15). Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans et sa poursuite suppose une décision formelle de l'assemblée. En l'absence de syndic, l'article 22 organise la convocation d'une assemblée pour en désigner un. Vous trouverez le détail de la procédure dans notre guide complet.

Les honoraires d'un syndic varient selon la taille de la copropriété, le nombre de lots et les prestations demandées ; ils sont généralement calculés par lot et par mois. Les prestations de base comprennent la gestion administrative, la comptabilité, l'organisation des assemblées générales et le suivi technique. Le montant précis dépend donc de la configuration de chaque copropriété et de l'étendue des missions confiées.

L'assemblée générale est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires au moins une fois par an, en assemblée ordinaire, pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, décider des travaux et se prononcer sur la désignation du syndic. Des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour des décisions qui ne peuvent attendre. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes.

Le fonds de travaux est une provision constituée par les copropriétaires pour financer l'entretien et la rénovation de l'immeuble. Il permet d'anticiper des dépenses importantes — toiture, façade, ascenseur, installations communes — sans recourir systématiquement à des appels de fonds exceptionnels. La cotisation est votée en assemblée générale et répartie selon les tantièmes de chaque copropriétaire.

Les copropriétaires ont le droit de participer aux assemblées générales, d'y voter, de consulter les documents comptables et de jouir librement de leurs parties privatives. Ils ont l'obligation de payer leurs charges, de respecter le règlement de copropriété, de ne pas porter atteinte aux parties communes et de contribuer au fonds de travaux. La loi du 16 mai 1975 encadre ces droits et obligations.

Le syndic assure la gestion administrative (contrats, assurances, convocations aux assemblées), la gestion financière (budget, comptabilité, appels de charges, paiement des fournisseurs), la gestion technique (entretien, réparations, suivi des travaux) et la représentation du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions votées en assemblée générale et veille au respect du règlement de copropriété.

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Elles couvrent les dépenses courantes — entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, électricité commune, eau, nettoyage — et les dépenses exceptionnelles, comme des travaux de rénovation ou le remplacement d'équipements. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale.

Le règlement de copropriété est un document contractuel établi lors de la division de l'immeuble en lots. Il définit les parties privatives et communes, fixe les tantièmes de chaque lot, établit les règles de vie en communauté et précise la répartition des charges. Publié au bureau de la publicité foncière, il s'impose à tous les copropriétaires, y compris aux acquéreurs successifs.

Les travaux d'entretien courant relèvent du syndic. Les travaux importants — rénovation de façade, remplacement de toiture, mise aux normes — doivent être votés en assemblée générale et requièrent, selon leur nature, une majorité simple ou qualifiée. Le syndic présente les devis, les copropriétaires se prononcent, puis le syndic assure le suivi des travaux décidés.

La loi du 16 mai 1975 ne pose pas, à elle seule, une obligation générale d'assurer le bâtiment. Une telle obligation peut toutefois résulter du règlement de copropriété, d'une décision de l'assemblée générale, ou d'autres règles et contrats applicables. Il convient donc de vérifier ce que prévoient le règlement de votre copropriété et les décisions déjà prises.

Petzerhiel s'appuie sur une démarche outillée — organisation documentaire, suivi des demandes et traçabilité des interventions — afin que chaque copropriété dispose d'un dossier clair et à jour. Petzerhiel contribue par ailleurs au développement de Synila, une solution logicielle distincte, encore en cours de développement, destinée à la gestion immobilière. Ces travaux ne constituent pas un service déjà ouvert aux copropriétaires ; leur mise à disposition sera précisée le moment venu.